Fortlöpande kontroll av hyreslägenheter
Äger du en fastighet med hyreslägenheter? Som fastighetsägare ansvarar du för att fortlöpande kontrollera att elanläggningen ger betryggande säkerhet mot personskada och sakskada på grund av el. Hur ofta du ska utföra de fortlöpande kontrollerna beror på hur elanläggningen är utförd, hur gammal den är, i vilken miljö den finns och hur elanläggningen används.
Den fortlöpande kontrollen bör bestå av flera olika moment som sker med olika omfattning och intervall. Ett av momenten är att regelbundet motionera, det vill säga testa, de jordfelsbrytare som finns inne i hyreslägenheterna. På denna sida finns rekommendation om hur ofta du som fastighetsägare minst ska testa jordfelsbrytare i hyreslägenheter, men även information om hur du kan arbeta med den fortlöpande kontrollen av elanläggningen.
Elsäkerhetsverket har tagit fram en vägledning som ett stöd för hur du som fastighetsägare tar fram och utformar rutiner för fortlöpande kontroll. Vägledningen riktar sig till dig som är innehavare av en elanläggning.
Elsäkerhetsverkets rekommendation om att testa jordfelsbrytare i hyreslägenheter
Elsäkerhetsverket rekommenderar att du som är fastighetsägare testar jordfelsbrytaren i hyreslägenheter vid minst följande tillfällen:
- Vid avflyttning.
- När fastighetsskötare har tillträde till lägenheten av andra anledningar. Det kan vara vid exempelvis planlagt underhåll, byte av vitvaror eller översyn av brister i lägenheten.
Fastighetsägaren bör även ge information till hyresgästen om att denne regelbundet ska testa jordfelsbrytaren. Du bör därför informera hyresgästen om
- hur hyresgästen ska gå tillväga för att testa jordfelsbrytaren, samt
- med vilket intervall jordfelsbrytaren ska testas.
Fastighetsägaren bör även ta hänsyn till vilka hyresgäster som bor i lägenheterna och deras förmåga att genomföra kontroller. Därför bör du erbjuda hyresgästen att genomföra testning av jordfelsbrytaren om hen önskar det.
Övriga delar i den fortlöpande kontrollen
Alla elanläggningar är unika. Vilka kontroller som ska genomföras och hur ofta de ska ske ska därför grunda sig på en riskbedömning som tagit hänsyn till elanläggningens utförande, ålder, omgivande miljö och användning. Som fastighetsägare är du ansvarig för att göra denna riskbedömning av elanläggningen och utforma kontrollerna och kontrollintervallen utifrån de risker som finns.
Den fortlöpande kontrollen bör alltså bestå av flera olika moment som sker med olika omfattning och intervall. Exempelvis kan en lokalvårdare eller fastighetsskötare genomföra dagliga (?) okulära kontroller när de utför sina sysslor i de allmänna utrymmena i fastigheten. Kontroller av elanläggningar inne i lägenheterna kan utföras vid avflyttning eller vid andra tillfällen, där du som fastighetsägare har tillträde till lägenheterna för exempelvis planlagt underhåll. Även de jordfelsbrytare som är placerade i allmänna utrymmen och utomhus, exempelvis vid motorvärmarstolpar, behöver kontrolleras enligt tillverkarens anvisning.
Omfattas din elanläggning av kravet på revisionsbesiktning? Då kan revisionsbesiktningen vara en del i den fortlöpande kontrollen. Denna besiktning sker vanligtvis vart tredje år och utförs av Elektriska Nämndens besiktningsingenjörer.
Det kan även finnas andra moment som sker med andra intervall och av andra yrkeskategorier, allt beroende på elanläggningens typ och risker.
Information till hyresgäster
Eftersom du som hyresvärd inte regelbundet kan ha tillträde till hyreslägenheter är det viktigt att hyresgästerna får information så att de känner till att de ska rapportera fel och brister på elanläggningen till fastighetsägaren. Du bör därför ge information om
- att hyresgästen bör vara uppmärksam på om det uppstår fel och brister på elanläggningen, samt
- var hyresgästen kan vända sig för att rapportera fel och brister på elanläggningen.
Reglerna om fortlöpande kontroll
Frågan om fastighetsägarens skyldighet att utföra fortlöpande kontroll har aktualiserats i och med det nya kravet på dokumenterade rutiner för den fortlöpande kontrollen. Kravet på fortlöpande kontroll är i sig ingen nyhet utan har funnits sedan tidigare.
Den som är innehavare av en elanläggning har ett ansvar att fortlöpande kontrollera att elanläggningen ger betryggande säkerhet mot personskada och sakskada, enligt 6 § elsäkerhetslagen (2016:732). Elsäkerhetsverkets föreskrifter och allmänna råd (2022:3) innehåller bestämmelser om den kontroll och de åtgärder som innehavaren av en starkströmsanläggning ska utföra i syfte att anläggningen ska ge betryggande säkerhet mot personskada och sakskada på grund av el. Av föreskrifterna framgår att en innehavare ska ha dokumenterade rutiner för den fortlöpande kontrollen och att rutinerna ska grunda sig på en riskbedömning. Kravet på dokumenterade rutiner gäller från den 1 december 2022.
Som fastighetsägare är du således skyldig att fortlöpande kontrollera att elanläggningen är säker. Ansvaret gäller hela elanläggningen, det vill säga såväl allmänna utrymmen som de delar som finns i hyreslägenheterna. Fastighetsägare är, som innehavare av elanläggningen, ansvariga för att ta fram dokumenterade rutiner för den fortlöpande kontrollen.
Elektrisk utrustning som ansluts till elanläggningen ska kontrolleras fortlöpande, enligt 19 § elsäkerhetslagen. Det är den som innehar utrustningen som är ansvarig för kontrollen. Detta innebär att hyresgästen ansvarar för att elektrisk utrustning som den ansluter till elanläggningen i lägenheten ger betryggande säkerhet mot personskada och sakskada.
Vid vilka situationer som en hyresvärd får tillträde till en lägenhet finns reglerat i 12 kap. 26 § jordabalken. Där framgår bland annat att hyresvärden har rätt att låta utföra mindre brådskande förbättringsarbeten under förutsättning att de inte vållar väsentligt hinder eller men för hyresgästen. Hyresvärden måste säga till minst en månad i förväg innan arbetet ska utföras.